Kredyty hipoteczne - Wrocław

Kredyty hipoteczne





Każdy kredyt hipoteczny skonstruowany jest na podobnej zasadzie. Szczegółowe parametry różnią między sobą oferty różnych banków. Warto znać podstawowe składowe, które mają wpływ na koszty kredytu, aby móc ocenić, który kredyt najlepiej pasuje do aktualnych potrzeb.

Oprocentowanie kredytu stanowi podstawowy parametr porównania ofert kredytowych na rynku. Oprocentowanie stanowi o wysokości raty kapitałowo-odsetkowej. Oprocentowanie kredytu to tak na prawdę suma dwóch parametrów: stopy referencyjnej, czyli oprocentowania kredytów na rynku międzybankowym (WIBOR dla PLN, LIBOR dla CHF i EURIBOR dla EUR) oraz marży banku. Stopy referencyjne dla wszystkich banków są podobne, choć warto także sprawdzić dokładny sposób ich ustalania. Marża banku to w uproszczeniu zarobek banku na kredycie. Tutaj mogą pojawić się znaczne różnice. Należy jednak pamiętać, że oferowane przez banki produkty dodatkowe (np. ubezpieczenia) mogą także znacząco wpływać na wysokość miesięcznego zobowiązania wynikającego z zaciągniętego kredytu.

Rata kapitałowo-odsetkowa to miesięczne zobowiązanie wobec banku z tytułu zaciągniętego kredytu. Wysokość raty wynika z kwoty zaciągniętego kredytu, kosztów kredytowania oraz okresu kredytowania. Rata może być ustalona w jako stała dla całego okresu kredytowania (rata annuitetowa, stała) oraz jako malejąca. W przypadku raty stałej początkowo udział spłacanego kapitału w stosunku do spłacanych odsetek jest stosunkowo niski i zwiększa się wraz z kolejnymi ratami. W przypadku raty malejącej udział spłacanego kapitału w stosunku do spłacanych odsetek jest stały w całym okresie kredytowania, a oprocentowanie zmniejsza się wraz z kolejnymi zapłaconymi ratami.

Okres kredytowania to wyrażony w miesiącach lub latach okres spłaty udzielonego kredytu. Jeśli wyrażony jest w miesiącach, to odpowiada ilości rat kapitałowo-odsetkowych, które należy spłacić. najpopularniejszym okresem kredytowania dla kredytów hipotecznych jest okres 30 lat, czyli 360 miesięcy.

Prowizja od udzielenia kredytu to oplata, którą banki pobierają w związku z procesowaniem wniosku i udzieleniem kredytu hipotecznego. W aktualnych ofertach banków kwota prowizji może wynosić od 0% wartości kredytu. Prowizja od udzielenia kredytu płatna jest w przypadku udzielenia kredytu i może zostać pokryta w gotówce przed uruchomieniem środków lub kwota kredytu może zostać powiększona o kwotę prowizji i zapłata tej kwoty zostanie zrealizowana ze środków pochodzących z kredytu (prowizja skredytowana).

Wycena nieruchomości to czynność, która musi zostać wykonana, aby określić wartość zabezpieczenia kredytu. Banki najczęściej oferują wycenę w ramach własnej usługi. W zależności od rodzaju nieruchomości koszt wyceny waha się od 0 do 900zł. Gdy planowane jest składanie wniosków kredytowych do wielu banków warto dowiedzieć się o możliwość dostarczenia operatu szacunkowego nieruchomości wykonanego na własne życzenie przez rzeczoznawcę. Pozwoli to wtedy ograniczyć koszty wyceny.

Ubezpieczenie pomostowe to czasowe zabezpieczenie kredytu do momentu wpisu hipoteki do księgi wieczystej. W ten sposób bank zabezpiecza swoje bezpieczeństwo w zakresie spłaty zobowiązań. Zwykle koszty ubezpieczenia pomostowego ponosi się przez kilka pierwszych miesięcy od dnia zaciągnięcia kredytu. Najczęściej ubezpieczenie pomostowe wyrażone jest zwyżką marży banku od ok. 1%.

Spread walutowy to ważny parametr kredytów zaciąganych w walucie. Oznacza on różnicę (wyrażoną w procentach) pomiędzy kursem kupna a kursem sprzedaży walut. Kredyty zaciągane w walutach przeliczane są w momencie ich zaciągania na walutę wypłaty (PLN) po kursie kupna (niższym), a spłacane po kursie sprzedaży (wyższym). W przypadku kredytów zaciąganych w walucie spread stanowi ważny element składowy całkowitego kosztu kredytu.

LTV (Loan to Value) jest parametrem stosowanym do procentowego określenia stosunku kwoty zadłużenia do wartości nieruchomości będącej zabezpieczeniem kredytu. Im większy jest udział własny kredytobiorcy (część sfinansowana ze środków własnych) tym warunki banku będą korzystniejsze. Odpowiedni poziom wkładu własnego skutkuje brakiem obowiązku opłacania ubezpieczenia niskiego wkładu własnego, a także w miarę zwiększania skutkuje najczęściej obniżeniem marży banku.

Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego to instrument stosowany przez banki w przypadku braku wkładu własnego lub gdy wkład ten jest zbyt niski (zwykle poniżej 20% wartości nabywanej nieruchomości). Ubezpieczenie to jest płatne do momentu osiągnięcia wkładu własnego na pożądanym poziomie w wyniku spłacania kapitału w kolejnych ratach kapitałowo-odsetkowych.

Ubezpieczenia dodatkowe oferowane przez banki jako produkty powiązane  z kredytem mogą stanowić atrakcyjną ofertę, ponieważ banki sprzedając dodatkowe produkty często decydują się na zaproponowanie lepszych warunków kredytowania (rezygnację z prowizji, zmniejszenie marży, etc.). Najczęściej w takiej formie proponowane są ubezpieczenia za życie, od utraty pracy lub dodatkowe ubezpieczenia przedmiotu kredytowania (nieruchomości). Należy jednak pamiętać, że dodatkowe ubezpieczenia stanowią także dodatkowe miesięczne lub okresowe zobowiązanie, które może znacząco wpływać na całkowity koszt kredytu.

Prowizja od wcześniejszej spłaty stanowi koszt związany z przedterminową spłatą kapitału zaciągniętego kredytu lub jego części. Na parametr ten powinni zwrócić uwagę przede wszystkim ci klienci, którzy planują wcześniejszą spłatę zobowiązań wynikających z kredytu (np. spodziewają się większych wpływów środków w najbliższej przyszłości lub planują sprzedaż innej nieruchomości z zamiarem pokrycia zobowiązań kredytowych). Niektóre nie pobierają opłat za wcześniejszą spłatę już od początku okresu kredytowania, inne zastrzegają sobie trzy- lub pięcioletni okres objęty dodatkową opłatą, ale są także produkty kredytowe, które zakładają dodatkową opłatę od wcześniejszej spłaty przez cały okres kredytowania.

 

Strona główna do góry
Kredyty hipoteczne we Wrocławiu